Regra de corte
A pessoa física só é contribuinte de IBS e CBS se recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior (corrigido pelo IPCA) e tem mais de 3 imóveis alugados.
Fonte: LC 214/2025, art. 251Isso já tem dataFato público consultado Fato público consultado Fato público consultado
A reforma tributária já define quem entra e quem fica de fora.
Normas e comunicados oficiais já trazem regras e datas para quem recebe aluguel como pessoa física. O que ninguém faz por você é conferir se isso vale para os seus números.
Nota fiscal e CNPJ
Para quem se enquadra, a nota fiscal do aluguel passa a ser obrigatória em 01/12/2026, e o CNPJ, em 01/01/2027, quando começa a CBS.
Fonte: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e Decreto 13.075/2026Imposto de renda continua
IBS e CBS não substituem o imposto de renda. O carnê-leão sobre o aluguel continua existindo.
Fonte: Receita FederalResumo da legislação e de comunicados oficiais consultados em outubro de 2026. Cada caso depende dos seus contratos e números, e as regras podem mudar com novas regulamentações.
A lei diz quem entra. Só os seus números dizem se é o seu caso.
A regra olha quantos imóveis você aluga e quanto recebe no ano. Essas contas, o imposto estimado e a comparação patrimonial dependem de uma organização que ninguém faz por você.
O que a lei define
Regras da reforma
Limite de imóveismais de 3
Receita anualmais de R$ 240 mil
Nota fiscal e CNPJcom prazo
O que você precisa enxergar
Visão do proprietário
- Quantos imóveis você alugou
- Quanto recebeu no ano
- Carnê-leão estimado
- Comparação PF × holding
A lei define o limite. O RAIO-X mostra onde você está.
Base legal consultada em outubro de 2026: Lei Complementar 214/2025, art. 251 e Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. O enquadramento concreto depende dos seus contratos e números.
Eu sei que a reforma tributária vai mexer com o aluguel. Então por que ainda não sei se isso vale para mim?
“Será que eu entro nas regras da reforma ou fico de fora?”
“Quantos imóveis e quanto recebi no ano? Nem sei responder.”
“Vou ter que abrir CNPJ só pra continuar recebendo aluguel?”
“Cada um fala uma coisa. Em quem eu confio?”
Agora eu te pergunto...
Se você pudesse cadastrar seus imóveis e descobrir, em uma única planilha, quantos imóveis e quanto de aluguel você tem no ano, se entra ou não na regra da reforma, o valor estimado do carnê-leão e a comparação entre pessoa física e holding, você usaria?
Se a sua resposta for “SIM”, o RAIO-X DO ALUGUEL é para você!
Com essa planilha, você vai:
Saber se você entra na regra
Veja quantos imóveis e quanto de aluguel você tem no ano e compare com os limites da lei.
Organizar os números do ano
Registre aluguéis, despesas e manutenções de cada imóvel em um só lugar.
Acompanhar o carnê-leão
Veja o valor estimado e o vencimento do imposto de renda sobre o aluguel.
Comparar pessoa física e holding
Simule os dois cenários com os seus números, já considerando a reforma.
Como funciona
3 passos simples
A estrutura já vem pronta. Você entra com os dados dos seus imóveis e acompanha as informações nas abas correspondentes.
1
Cadastre seus imóveis
Inclua imóvel, inquilino, contrato e valores.
2
Registre o que aconteceu
Informe pagamentos, atrasos, despesas e manutenção.
3
Acompanhe os resultados
Veja o enquadramento na reforma, o imposto estimado e a comparação PF × holding.
O que muda na prática
Em vez de ficar na dúvida, você começa a enxergar o seu caso.
Sei se entro ou não nas regras da reforma
Sei quantos imóveis e quanto recebi no ano
Sei quanto cada imóvel rende
Sei o valor estimado do imposto do mês
O que você recebe
RAIO-X DO ALUGUEL
EXEMPLO PREENCHIDO
GUIA DO RECIBO AO CARNÊ-LEÃOBônus 1, incluído
MAPA DAS MUDANÇAS 2026 E 2027
Bônus 2, incluído
MODELOS PRONTOS DO LOCADOR
Veja tudo o que você vai receber com o RAIO-X DO ALUGUEL
RAIO-X DO ALUGUELIncluído
RAIO-X DO ALUGUEL, com 17 abas
Contratos, lançamentos, cobrança, vistorias, manutenção, enquadramento na reforma, carnê-leão, PF × holding, rentabilidade, recibos e dashboard.
EXEMPLO PREENCHIDOIncluído
Planilha preenchida com um ano de exemplo
Abra e veja como cada aba funciona antes de lançar seus próprios dados.
GUIA DO RECIBO AO CARNÊ-LEÃOGuia prático
Do recibo ao carnê-leão
O que lançar, o que pode ser abatido e como emitir o DARF. A planilha calcula; a emissão é feita por você.
MAPA DAS MUDANÇAS 2026 E 2027Mapa das mudanças de 2026 e 2027
Entenda o que muda para quem recebe aluguel com a reforma tributária, em linguagem direta e sem juridiquês.
Valor de referência R$ 37Incluído
MODELOS PRONTOS DO LOCADORModelos prontos do locador
Recibo de aluguel, notificação de atraso e termo de vistoria para preencher e usar.
Valor de referência R$ 27Incluído
É para você se...
Com a reforma tributária chegando, você ainda não sabe o que muda para os seus imóveis alugados?
- Não sabe se entra ou não nas regras da reforma para quem aluga imóveis
- Não tem à mão quantos imóveis e quanto recebeu de aluguel no ano
- Ouve opiniões diferentes sobre CNPJ, nota fiscal e holding e não sabe em quem confiar
- Quer comparar pessoa física e holding e ver o imposto estimado com os próprios números
- Quer ter um controle próprio, sem depender de ninguém para saber os seus números
Se você quer abrir um único lugar e entender o que a reforma muda nos seus imóveis, o RAIO-X DO ALUGUEL é para você.
Tudo o que você recebe
Comece a organizar seus imóveis para 2027 com uma estrutura já pronta.
- Planilha RAIO-X DO ALUGUEL, 17 abasR$ 129
- Planilha preenchida com um ano de exemploR$ 47
- Guia do recibo ao carnê-leãoR$ 47
- Mapa das mudanças de 2026 e 2027R$ 37
- Modelos prontosR$ 27
Valor total: R$ 287
Hoje você recebe o RAIO-X DO ALUGUEL, o exemplo preenchido, o guia e os dois bônus por:
RAIO-X DO ALUGUELPACOTE COMPLETOValor total: R$ 287
12x de R$ 6,93
ou R$ 67 à vista
QUERO MEU RAIO-X DO ALUGUEL
CartãoPixBoleto
Compra processada pela Hotmart.
Como você recebe
Após a confirmação do pagamento, o acesso chega no seu e-mail.
1. Faça a compra
Escolha cartão, Pix ou boleto na Hotmart.
2. Abra o e-mail
Após a confirmação do pagamento, você recebe os arquivos.
3. Comece pelo exemplo
Veja como o preenchimento funciona e depois use os dados dos seus imóveis.
Agora, você tem duas opções
Opção 1
Esperar a reforma começar e continuar sem saber se os seus aluguéis entram na regra.
Opção 2
Organizar os dados dos seus imóveis e acompanhar enquadramento, despesas, rentabilidade e imposto estimado em um só lugar.
Eu sei, e você também sabe... A opção 2 é a mais inteligente e é a que você mais precisa.
A opção 2 é a mais inteligente e é a que você mais precisa, então toque no botão abaixo e garanta seu acesso agora!
RAIO-X DO ALUGUELRAIO-X DO ALUGUELPACOTE COMPLETO
A reforma vai mudar as regras do aluguel. Você pode chegar a 2027 com os seus números na mão.
RAIO-X DO ALUGUELPACOTE COMPLETOValor total: R$ 287
12x de R$ 6,93
ou R$ 67 à vista
QUERO MEU RAIO-X DO ALUGUEL
CartãoPixBoleto
Compra processada pela Hotmart.
Dúvidas frequentes
Antes de decidir, veja isto.
Qual é a forma de pagamento?
Cartão de crédito em até 12x, Pix ou boleto. O pagamento é processado pela Hotmart.
Como eu recebo?
Após a confirmação, a Hotmart envia por e-mail a planilha, a versão preenchida, o guia e os bônus.
Vou ter mesmo que abrir CNPJ e emitir nota fiscal do aluguel?
Depende do seu caso. Pela LC 214/2025, a pessoa física só é contribuinte de IBS e CBS se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis (valor corrigido pelo IPCA) e tem mais de 3 imóveis alugados. A planilha tem uma aba que compara os seus números com esses limites. Ela não substitui contador nem a orientação profissional aplicável ao seu caso.
Preciso saber Excel?
Não. Os cálculos da planilha já estão configurados e o arquivo preenchido mostra como usar cada parte. Você precisa apenas inserir e manter atualizados os dados dos seus imóveis.
Tem garantia?
Sim. Você tem 7 dias para solicitar o reembolso integral.
A planilha paga o meu imposto?
Não. Ela calcula o valor estimado e mostra o vencimento; quem emite o DARF é você no portal da Receita.
Já tenho contador. Para que preciso disso?
O RAIO-X DO ALUGUEL ajuda você a organizar e acompanhar os dados dos seus imóveis ao longo do mês. Ele não substitui o contador nem a orientação profissional aplicável ao seu caso.
Meus dados ficam protegidos?
O arquivo funciona localmente no Excel. Nada é enviado para a nuvem automaticamente.